משכנתאות בארה"ב בהשוואה לישראל

עיקרי ההבדלים בין משכנתאות בארה"ב וישראל.

 

במאמר זה אסקור את ההבדלים המרכזיים בתחום המשכנתאות בארה"ב לעומת ישראל.

 

• זהות המלווים – בארץ תחום המשכנתאות נשלט בעיקר על ידי הבנקים, בעבר היו מספר בנקים למשכנתאות עצמאיים אך בשנים האחרונות, תוך כדי תהליכי התייעלות של המערכת הבנקאית, מרבית הבנקים למשכנתאות מוזגו אל תוך הבנקים המסחריים והפכו להיות חלק מפעילותם, (לדוגמא בנק טפחות שמוזג אל בנק המזרחי ובדומה אליו בנק אדנים), נותרו בנקים עצמאיים למשכנתאות כדוגמת בנק ירושלים. לפרקים נכנסות חברות הביטוח לפעילות בתחום, לדוגמא- כלל משכנתאות.

בארה"ב ניתן לקבל משכנתאות מארבעה מקורות עיקריים:

1. בנקים וקרדיט יוניונס: בדומה לארץ קיימים בנקים הנותנים הלוואות משכנתא. קרדיט יוניונס הן גופים פיננסים הנמצאים בבעלות של הלקוחות שלהם.
2. ברוקרים: סוכני משכנתאות המהווים גורם מקשר בין הלקוח למלווה, חברה או בנק שם נעשה תהליך החיתום. תפקידו של הברוקר למצוא את המלווה שיציע את התנאים הטובים ביותר ללקוח המסויים. בדומה לארץ כאן החלו לפעול לפני מספר שנים יועצי משכנתאות שמתפקידם לייצג ולדאוג לאינטרסים של הלקוחות למול המלווים, בניגוד לארץ שתפקיד זה נמצא "בחיתוליו" ולא קיימת רגולציה מוסדרת לתחום, בארה"ב נדרש רישיון מקצועי לתפקיד זה, (בדומה לרישיון יועץ השקעות או יועץ פנסיוני בארץ), גם היקף הלקוחות המשתמשים בשירות זה נמצא בתהליך צמיחה בארץ (לפי הערכות כ 25% מהלקוחות נעזרים ביועץ משכנתאות), לעומת כ 85% בארה"ב.
3. מלווים ישירים: חברות אשראי פרטיות בהן החיתום נעשה ישירות מול סוכן המשכנתאות. לחברות הפרטיות יש גמישות בקביעת הקריטריונים, בניגוד לארץ בו מסגרת כללי החיתום של המשכנתאות נקבעים על ידי בנק ישראל.
4. Hard Money: בדומה לשוק ה"אפור" בארץ, גם כאן קיימים מלווים פרטיים שאינם כפופים לחוקים ולאכיפה בתחום המשכנתאות. רוב כמעט מוחלט של ההלוואות הן הלוואות עסקיות לצורך רכישת נכסים להשקעה ולהשכרה, ולא בתים המיועדים למגורי הלווים.

ניתן לראות בטבלה הבאה את ספקי המשכנתאות העיקריים במחצית השנה הראשונה של שנת 2018 , הסכומים הם במיליארדי $ וניתן לראות כי קיימת חלוקה כמעט שווה, עם יתרון קל של 52% לעומת 48% מסה"כ המשכנתאות שנתנו ע"י חברות שאינן בנקים.

• הצמדה למדד:

בניגוד לארץ בו מרבית ההלוואות ניתנות בתמהיל של מספר מסלולי הלוואה השונים זה מזה גם באופן הצמדתם למדד זה או אחר, בארה"ב מרבית המשכנתאות ניתנות במסלול עיקרי ויחיד של הלוואות שאינן צמודות בריבית קבועה ובד"כ לתקופה של 30 שנה.

• הון עצמי:

בארץ קבע בנק ישראל את דרישות המינימום להון עצמי בהתאם לסוג העסקה, (דירה יחידה/משפרי דיור/דירה) בארה"ב קיימות תכניות רבות שמאפשרות רכישה עם הון עצמי מופחת, לקוחות הרוכשים את הבית הראשון שלהם, (או שלא היה בבעלותם בית ב-3 השנים האחרונות), יכולים לעתים להסתדר עם הון עצמי קטן של 3%-10% . ללקוחות שמרוויחים פחות מסכום שנתי מסוים, יש תכניות סיוע לקניית בית ללא הון עצמי כלל. לרכישת נכסים לשקעה נדרש הון עצמי מינימלי של 15% .

• יחס ההחזר :

בארץ קבע בנק ישראל את מגבלות של יחס ההחזר הנדרש מהלווים (אינו יכול לעלות על 50% מהכנסתם הפנויה). בארה"ב נבחן היחס שבין כל תשלומי האשראי החודשיים (כולל הלוואות, ליסינג, הלוואות סטודנטים, תשלומי מינימום על כרטיסי האשראי, וכו'). ייבחן את דירוג האשראי של הלקוחות, ובגובה ההון העצמי ששולם, ויחס זה יכול להיות בין 38%-50% מההכנסה החודשית ברוטו.

• הלוואות לתושבי חוץ:

בארץ יכול תושב חוץ לקבל הלוואה לרכישת נכס באופן קל יחסי, כל שנדרש ממנו הוא להציג אישורי הכנסה ודפי חשבון בנק, לפתוח חשבון בארץ ממנו תשולם ההלוואה. בארה"ב להלוואת משכנתא סטנדרטית (עד כ 600 א'$), נדרש לפחות החזר מס אמריקאי אחד, דירוג אשראי של לפחות 580 נקודות, ויזת עבודה B1H או דומה. עצמאים חייבים להוכיח וותק של שנתיים בעסק. למשכנתאות ג'מבו בסכומים גבוהים יותר, גם רף הכניסה גבוה יותר עם דרישה לשנתיים של החזרי מס, דירוג אשראי מעל 700 נקודות, והגבלות על סכום ויחס המשכנתא לשווי ללווים שאינם אזרחים או מחזיקי גרין-כארד.

• הכרה בהוצאות הריבית:

בארה"ב בניגוד לארץ, הריבית על משכנתא פטורה ממס – כלומר על כל דולר שמשלמים ריבית, מקבלים כ-25 סנט בהחזר המס (תלוי במדרגת המס).

• תוקף הריבית באישור העקרוני:

בארץ קבע בנק ישראל את פרק הזמן המינימלי לשמירת תוקף הריבית, לאחרונה הוא שונה והוארך מתקופה של 12 ימים לתקופה של 24 ימים. בארה"ב המושג "שמירת ריבית" הוא "נעילת ריבית", לרוב מדובר על 30, 45, 60 או 90 יום. תקופות נעילת הריבית כרוכות בעלות כספית ההולכת וגדלה עם אורך תקופת שמירת/נעילת קיימים מצבים בו הלווים מבקשים לשמור את הריבית גם לתקופה העולה על 90 ימים ויש תכניות מיוחדות במחיר מופחת לכך.

בארץ במידה והריבית יורדת במהלך תקופת שמירת הריבית, הלווה יקבל את הריבית הנמוכה יותר, בארה"ב שמירת הריבית "נעילת הריבית" נועלת את הריבית לשני הכיוונים והלקוח לא יהנה מירידת ריבית. (יש אפשרות לשלם עבור אופציה של קבלת ריבית פחותה במידה והייתה ירידה בתקופת נעילת הריבית).

• לווה נוסף:

בדומה לארץ ניתן בארה"ב להוסיף לווה מקרבה ראשונה כלווה נוסף להלוואה לצורך חיזוק יחס ההחזר, אך בניגוד לארץ אין חובה על הלווה הנוסף לשלם מחשבונו לפחות 20% מההחזר החודשי בהלוואה.

סיכום

ייתכנו הבדלים נוספים בין כללי מתן הלוואות המשכנתא בין השוק האמריקאי לשוק הישראלי, אנו מציעים למי שמתכוון לקחת אשראי כתושב חוץ, אם כישראלי בארה"ב ואם כאמריקאי בישראל, לפנות לייעוץ פרטני בחברתנו.